Nhà ở xã hội trước áp lực phát triển bền vững

Thứ Sáu, 22/04/2016, 03:35:29
 Font Size:     |        Print
 

Cần áp dụng những giải pháp mang tính dài hơi để có thể cân đối giữa mục tiêu an sinh xã hội và quy luật của thị trường trong vấn đề phát triển nhà ở xã hội. Ảnh: THÀNH ĐẠT

Việc phát triển nhà ở phục vụ số đông người dân có nhu cầu nhưng thu nhập không bảo đảm là cả một quá trình dài hạn, đòi hỏi một chiến lược căn bản chứ không chỉ trông đợi vào những gói hỗ trợ có tính chất thời điểm. Bởi vậy, để có thể mở rộng hơn nữa quỹ nhà ở xã hội, chúng ta cần tiếp cận vấn đề một cách đa chiều, từ góc độ cung - cầu, tín dụng, đến vai trò của Nhà nước và các thành viên tham gia thị trường.

Làm rõ đối tượng hướng đến của chính sách

Trước hết, cần phải nói rằng, chính sách nhà ở của Việt Nam đang đối diện với áp lực tăng trưởng dân số lớn, đặc biệt tốc độ phát triển dân số đô thị cao (được dự đoán sẽ tăng từ 34% năm 2015 lên đến 51% năm 2045), và quy mô hộ gia đình ngày càng có xu hướng giảm số người trên một hộ dân. Nghĩa là trong 30 năm tới chúng ta có nhiều chục triệu người tìm nguồn nhà ở trong các khu vực đô thị. Điều đáng nói là trong số những người có nhu cầu về nhà ở, có tới 80% không đủ khả năng tự chi trả theo cơ chế thị trường. Do đó, phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững đang là vấn đề khá cấp bách, đặt ra những áp lực xã hội không nhỏ đối với các cơ quan chức năng.

Hiện chúng ta đang trong quá trình xây dựng, hoàn thiện khuôn khổ pháp lý cho loại hình nhà ở này. Tinh thần của Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Luật Nhà ở sửa đổi đã cho thấy quyết tâm của cơ quan quản lý trong việc gia tăng nguồn cung. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản, việc xác định tên gọi “nhà ở xã hội” hiện nay vẫn chưa đúng và chưa trúng. Nếu cách hiểu là tạo ra cơ chế để mọi người dân có nhà, thì tên gọi của chương trình này cần thay đổi để thể hiện rõ mục đích hướng đến việc số đông có nhà, từ đó, nhận dạng đầy đủ vấn đề nhà ở. Phải khẳng định rằng, khó khăn trong sở hữu nhà chủ yếu xuất phát từ nhóm có thu nhập thấp, nên chăng chúng ta cần kiến thiết chính sách để phát triển “nhà ở cho người/gia đình có thu nhập thấp” thay vì “nhà ở xã hội”.

Khi đã xác định trúng đối tượng chính sách hướng đến, ta có thể xác định được tương quan cung - cầu trên thị trường, từ đó, tìm ra chính sách thích hợp.

Kéo gần khoảng cách cung - cầu

Xem xét trên thị trường có thể thấy, số lượng doanh nghiệp đầu tư vào phát triển phân khúc nhà ở thu nhập thấp (mức giá dưới 15 triệu đồng/m2) thật hiếm hoi. Phân khúc thấp và trung bình, chỉ mới nhận được sự quan tâm nhất định của chủ đầu tư sau những bài học đắt giá của chu kỳ sốt nóng bất động sản năm 2007-2010, khi hầu hết các dự án tập trung vào sản phẩm cao cấp và đặc biệt cao cấp.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, như: Lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được tính khoảng 10%, trong khi đó, các doanh nghiệp không được tự quyết định giá bán, giá thuê nhà mà phải theo mức trần mà địa phương quy định khiến doanh nghiệp khó chủ động được chiến lược đầu tư. Do đó, các dự án nhà ở xã hội dần không còn “hấp dẫn”.

Hơn nữa, hiện quy mô dự án nhà ở xã hội theo quy định hiện hành, chưa có văn bản nào đề cập đến nhà ở giá rẻ, hiện chỉ chiếm 20% diện tích các dự án thương mại được phê duyệt. Với một quy mô khiêm tốn hơn hẳn quy mô thương mại thì doanh nghiệp sẽ không chọn đầu tư vào nhà ở xã hội. Bởi bình quân giá cả luôn phụ thuộc vào quy mô sản phẩm, quy mô càng nhỏ thì giá thành không thể kéo thấp xuống được. Nếu không gỡ được nút thắt này, chúng ta sẽ rất khó thu hút được dòng vốn chảy vào phân khúc thị trường thực ra rất tiềm năng này.

Một khía cạnh khác cũng có tác động rất lớn đến giá nhà chính là hình thức sở hữu. Đối với tâm lý người dân hiện nay, dù đặc tính nhà căn hộ như thế nào thì việc sở hữu vĩnh viễn luôn được quan tâm số một. Vậy nên, nếu áp dụng hình thức thuê, cho thuê như pháp luật hiện hành áp dụng thông thường có thời hạn thuê cao nhất lên đến 50 năm thì chưa đủ hấp dẫn người mua. Do đó, để hòa hợp cả hai khía cạnh - đưa ra hình thức thuê để giảm giá bán và tâm lý ổn định cho người thuê/mua, chúng ta nên sửa đổi, điều chỉnh Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng… theo hướng, đưa hình thức thuê có thời hạn từ 50 năm lên 99 năm. Và giấy chứng nhận cho thuê 99 năm cũng được coi như tài sản thế chấp có giá trị trên thị trường vốn.

Gói giải pháp đồng bộ

Nói về phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, chúng ta có thể học hỏi kinh nghiệm của Xin-ga-po. Thời gian đầu, nước này đưa ra chính sách cho thuê nhà ở và từ năm 1964 bắt đầu áp dụng chính sách bán - sở hữu. Để tạo nên cơ chế tài chính cho người mua, chính phủ sử dụng quỹ CPF - một dạng quỹ tiết kiệm, bao gồm hưu trí, y tế, và nhà ở mang tính bắt buộc. Và nhờ vào hai hình thức thuê hoặc mua có hỗ trợ từ quỹ tiết kiệm giúp người dân có được nhà ở trong điều kiện mức giá cao.

Nếu soi trở lại chương trình của gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng được áp dụng ở Việt Nam giai đoạn này, có thể thấy sự bất hợp lý nằm ở chỗ, chúng ta cố gắng lấy nguồn vốn ngắn hạn, để giải quyết một vấn đề vô cùng dài hạn. Chúng ta thiếu đi sự gắn kết vấn đề nhà ở với loại hình bảo hiểm bắt buộc, hay đưa ra những mô hình tạo vốn như phát hành trái phiếu nhà nước cho lĩnh vực này.

Nhà nước cũng cần kiến thiết những chương trình hỗ trợ ít nhất 20 năm, với các nội dung cụ thể từ tín dụng, từ quỹ đất, từ ưu đãi cho nhà phát triển… Ngoài ra, để gia tăng số lượng chủ đầu tư vào phân khúc nhà cho người thu nhập thấp, cần áp dụng công cụ thị trường như rút ngắn thủ tục, thời gian cấp phép. Doanh nghiệp nào có đơn giá xây dựng càng thấp càng được ưu tiên tiếp cận quy mô xây dựng cao và ngược lại. Tương tự vậy, lãi suất và thời hạn vay cho phát triển nhà ở cũng cần tỷ lệ thuận với giá bán.

Dài hơi hơn nữa là việc thành lập Ủy ban hoặc Hội đồng nhà ở, theo mô hình công ty, với sự tham gia của đại diện Ngân hàng Chính sách Xã hội, đại diện các bộ, ngành liên quan, doanh nghiệp và vận hành theo quy luật của thị trường. Đây là cách thức mà nhiều nước đã áp dụng thành công, chúng ta cần nghiên cứu, học hỏi để có thể cân đối mục tiêu an sinh xã hội và quy luật của thị trường. Nếu triển khai được những giải pháp này, chúng ta sẽ không còn phải băn khoăn về sự cần thiết hay tính hiệu quả của những gói hỗ trợ.

TRẦN NHƯ TRUNG

Chia sẻ