Ðể dòng vốn vào bất động sản thực chất hơn

Thứ Bảy, 03/11/2018, 15:16:44
 Font Size:     |        Print
 

Dòng vốn FDI hàng trăm triệu USD sẵn sàng đổ vào nhiều phân khúc, sẽ giúp thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng. Ảnh: Phương Anh

Theo Báo cáo mới nhất của Cục Ðầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Ðầu tư, tính chung trong 10 tháng năm 2018, lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản (BÐS) đứng thứ hai trong thu hút đầu tư nước ngoài (FDI) với tổng vốn đầu tư 5,7 tỷ USD, chiếm 20,4% tổng vốn đầu tư đăng ký. Thứ hạng này đã được duy trì trong nhiều năm trở lại đây. Mặc dù đã tiếp thêm nguồn lực cho thị trường, nhưng vẫn có những cảnh báo được đưa ra về tính hai mặt của dòng vốn FDI.

Chọn mặt rót vốn

Nhận định về 10 năm thu hút FDI vào thị trường BÐS, bà Nguyễn Khanh, Giám đốc bộ phận Thị trường vốn tại Việt Nam, Công ty Jones Lang Lasalles phân tích, trong ba năm gần đây (2015-2017) vốn FDI không ngừng tăng so với giai đoạn giảm liên tiếp 2010-2013. Ðiểm đáng chú ý, chính là tỷ lệ giải ngân của dòng vốn đầu tư đã có bước cải thiện đáng kể. Chẳng hạn như năm 2007, lượng FDI cao gấp ba lần năm 2005 nhưng dòng vốn này chưa bao giờ được giải ngân đầy đủ. Ðến năm 2008, Việt Nam đón nhận lượng vốn FDI kỷ lục với 72 tỷ USD, tăng gần gấp bốn lần so với năm 2007, nhưng lượng giải ngân chỉ cao hơn 10% so với năm 2005. Cho đến ba năm trở lại đây, các chủ đầu tư đã giải ngân mạnh tay hơn, họ nhắm đến các dự án thực tế được cam kết triển khai hơn là nắm giữ để thu hút các đối tác đầu tư.

Nguồn vốn FDI đổ vào BÐS vẫn chủ yếu đến từ các nhà đầu tư châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Xin-ga-po, Trung Quốc, Hồng Công, Ðài Loan (Trung Quốc), chiếm đến 73,9% trong tổng FDI của tất cả các ngành công nghiệp, bao gồm cả BÐS. Tiếp theo là các nước châu Âu, với tỷ lệ 15,2%. Với nhu cầu mở rộng đầu tư tại Việt Nam, các doanh nghiệp (DN) châu Âu thời gian gần đây cũng đang gia tăng nhu cầu đầu tư trực tiếp vào BÐS thương mại thông qua việc sở hữu các tòa nhà làm trụ sở văn phòng hoặc phòng trưng bày, triển lãm tại các khu vực ngoài trung tâm.

Thị trường trở nên sôi động hơn khi nhà đầu tư Mỹ cũng quan tâm nhiều hơn đến lĩnh vực BÐS tại Việt Nam. Ðiển hình là Quỹ đầu tư tư nhân Warburg Pincus có trụ sở tại New York, đã cam kết rót hơn 1 tỷ USD vào Việt Nam. Phần lớn dòng vốn này đã được phân bổ đầu tư vào các danh mục BÐS bao gồm thương mại, khách sạn và công nghiệp.

"Khẩu vị mới" của nhà đầu tư

Ở thời điểm 10 năm trước, sự phân bổ dòng vốn thể hiện rõ rệt xu thế thiên lệch về phân khúc thị trường nhà ở cao cấp. Tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của các dự án BÐS có nguồn vốn FDI thường ở mức 30% - 35% là một phần nguyên nhân dẫn đến tình trạng vốn FDI đăng ký đầu tư BÐS, chủ yếu đến từ các quốc gia khu vực châu Á cao kỷ lục trong năm 2008, lên đến 23 tỷ USD, chiếm hơn 30% tổng vốn FDI đăng ký. Chính điều này cũng tạo nên áp lực tăng trưởng quá nóng khiến thị trường BÐS rơi vào chu kỳ suy thoái.

Khi thị trường BÐS hồi phục từ cuối năm 2013, đầu năm 2014, thị trường đón nhận những tên tuổi của những chủ đầu tư FDI mới đi cùng dòng vốn đổ vào các dự án BÐS thương mại ngoài phân khúc nhà ở. Và chỉ trong ba năm trở lại đây, xu hướng đầu tư đã có sự chuyển đổi rõ rệt. Rất nhiều nhà đầu tư cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn với các chủ đầu tư Việt Nam có uy tín tốt để đầu tư vào dự án thuộc phân khúc trung cấp và bình dân.

Theo đánh giá của bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Nghiên cứu, tư vấn, định giá và quản lý tài sản Công ty CBRE Việt Nam, việc các nhà đầu tư nước ngoài đổ vốn vào thị trường BÐS là cơ hội giúp các chủ đầu tư trong nước huy động vốn trong bối cảnh tín dụng BÐS không thuận lợi, lãi suất tăng như hiện nay. Ðồng thời làm gia tăng sự cạnh tranh trên thị trường và thúc đẩy sự chuyên nghiệp hóa của các DN BÐS trong nước.

Nguồn vốn FDI đổ vào BÐS vẫn chủ yếu đến từ các nhà đầu tư châu Á như Hàn Quốc, Nhật Bản, Xin-ga-po... Ảnh: THANH GIANG

Sự cẩn trọng cần thiết

Năm 2018 đánh dấu chặng đường 10 năm kể từ khi suy thoái của thị trường BÐS và gần 5 năm của thị trường trên đà hồi phục. Dự kiến, trong bối cảnh chính sách tài chính duy trì sự ổn định để duy trì tăng trưởng, dòng vốn FDI hàng trăm triệu USD sẵn sàng đổ vào sẽ giúp thị trường BÐS tiếp tục tăng trưởng. Hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) và đầu tư trực tiếp sẽ tiếp tục đón nhận những kỷ lục mới. Tuy nhiên, sự nở rộ của dòng vốn FDI cũng đồng thời làm nóng lên câu hỏi đã được đặt ra vài năm gần đây - Liệu Việt Nam có nên tiếp tục hút FDI vào BÐS hay không?

Như lời của GS,TSKH Nguyễn Mại, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Nhà nước về Hợp tác và Ðầu tư, không thể phủ nhận rằng, với dòng vốn FDI, bộ mặt đô thị Việt Nam đã thay đổi, ngành công nghiệp xây dựng Việt Nam cũng đã phát triển. Nhưng cũng có một thực tế khá nhiều dự án FDI trong lĩnh vực BÐS là dự án ảo, nhất là các dự án tỷ USD được cấp phép trong giai đoạn 2007 - 2008, hầu hết chưa được triển khai, hoặc đã bị thu hồi. Chưa kể, không ít nhà FDI cũng áp dụng chiêu "tay không bắt giặc", đăng ký đầu tư vào Việt Nam nhưng thực tế lại vay vốn ngân hàng sở tại, hoặc huy động trong nước để triển khai dự án...

Thực tế này khiến cho nhiều chuyên gia đưa ra khuyến cáo, nên hạn chế thu hút FDI trong lĩnh vực BÐS, những dự án nào mà nhà đầu tư trong nước có thể thực hiện thì "dành phần" cho họ. "Chỉ nên ưu tiên thu hút đầu tư các dự án thành phố thông minh, các dự án BÐS nhưng thiên về phát triển xanh, tiết kiệm năng lượng. Ðây vẫn là những dự án mà Việt Nam rất cần", GS,TSKH Nguyễn Mại nói.

Là một người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực BÐS, ông Trần Như Trung có cái nhìn thực tế hơn khi cho rằng, các thương vụ M&A có sự góp mặt của nhà đầu tư nước ngoài chắc chắn ảnh hưởng đến thị trường BÐS nhưng không thể bằng việc M&A bởi chính các nhà đầu tư trong nước. Vì sao vậy? Trên thị trường chứng khoán (TTCK) Việt Nam, không khó để liệt kê danh mục tốp 10 công ty có quy mô lớn trên thị trường là các công ty liên quan đến BÐS. Các công ty này cần tiếp tục chỉ ra sự hấp dẫn cổ phiếu của họ trong nhiều năm tới. Ðể làm được việc đó, họ cần có thật nhiều và không giới hạn các dự án đầu tư. Ðây chính là động lực chính cho sự thành công cũng như xu hướng M&A BÐS. Xu hướng này chắc chắn tiếp tục mở rộng cả quy mô, vị trí dự án từ tất cả các thành phố, tỉnh ven biển cho đến các tỉnh vùng sâu vùng xa, từ Tây Nguyên cho đến Tây Bắc.

Cho dù có những biến động thị trường vốn quốc tế trong thời gian tới, và sẽ ảnh hưởng mức độ nhất định TTCK Việt Nam, nhưng xu thế M&A của các DN Việt Nam mới là phần chính của thị trường, ông Trung khẳng định.

Vũ Minh

Chia sẻ