Bất động sản công nghiệp

Cửa đã mở, nhưng …

Thứ Sáu, 10/05/2019, 17:02:10
 Font Size:     |        Print
 

Gần một năm trước, phân khúc bất động sản công nghiệp (BĐSCN) bỗng trở nên hấp dẫn hơn bao giờ hết sau khi Nghị định 82/2018/NĐ-CP Quy định về quản lý khu công nghiệp (KCN) và khu kinh tế (KKT) có hiệu lực. Chủ các KCN nhìn thấy cơ hội, giới đầu tư nhìn thấy tiềm năng. Khi cán cân cung cầu giao thoa, sức nóng của phân khúc này có thể “đạt đỉnh”?

“Nóng” nhờ nghị định…

Nhận định về thị trường BĐSCN, TS Nguyễn Đình Cung, Viện trưởng Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) đã không dưới một lần nhấn mạnh: Đừng định nghĩa mô hình này để tự giới hạn chính tầm nhìn và nhận thức của chúng ta. Bởi, Nghị định 82/2018/NĐ-CP đã “cởi trói” cho KCN, để không còn bị bó hẹp trong mối quan hệ sản xuất - cung ứng sản xuất mà “hướng đến gắn kết sự phát triển của KCN với quá trình đô thị hóa của các địa phương”. Từ đó, mở ra mô hình KCN - đô thị - dịch vụ.

Theo đó, không chỉ phát triển KCN hỗ trợ sản xuất mà hướng đến “hình thành cộng đồng doanh nghiệp trong KCN có sức cạnh tranh trên thị trường, bảo vệ và phát triển môi trường sống cho cộng đồng chung quanh KCN, thực hiện các mục tiêu phát triển bền vững”. Từ đó, mở ra sự phát triển của một KCN sinh thái.

Nói cách khác, Nghị định 82 đang tạo nên sự “tổng hòa” của một KCN và một khu đô thị khép kín, hướng đến xây dựng nhiều khu chức năng “không chuyên” về sản xuất mà góp phần hỗ trợ sản xuất, các phân khu đáp ứng nhu cầu sống của người lao động…

Hiện, cả nước có 326 KCN, khu chế xuất (KCX) được thành lập với tổng diện tích hơn 95,6 nghìn ha. Đã có 251 KCN đi vào hoạt động với tổng diện tích hơn 66,2 nghìn ha. Nhưng tỷ lệ lấp đầy các KCN đi vào hoạt động chỉ đạt 73,9%. Như vậy, vẫn còn gần 27% diện tích đất công nghiệp cần được “khai phá”, chưa kể các KCN chưa đi vào hoạt động.

Bên cạnh đó, KCN đang gặp một số hạn chế như: Công tác bảo vệ môi trường chưa đáp ứng yêu cầu; vấn đề nhà ở, phúc lợi xã hội và đời sống công nhân trong KCN chưa được cải thiện rõ rệt; quy hoạch phát triển nguồn nhân lực gắn với ngành nghề thu hút đầu tư còn thiếu; việc huy động vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KCN còn khó khăn; chính sách hiện hành còn một số điểm vướng mắc chưa thuận lợi cho thu hút đầu tư, phát triển các KCN…

Đây là điều được chính đại diện của phía các nhà làm chính sách - Ths Trần Quốc Trung, Phó Vụ trưởng Quản lý các KKT Bộ Kế hoạch và Đầu tư thừa nhận. Và là minh chứng cho đánh giá của CIEM “sự đóng góp của KCN, KKT vào tăng trưởng GDP còn chưa tương xứng với tiềm năng”.

Thực trạng này khiến các KCN, các KKT phải thay đổi. Xét trên phương diện bối cảnh, BĐSCN đang trong “thế lớn” nhờ Nghị định 82. Còn xét về thời điểm, đây là sự chuyển đổi để đáp ứng yêu cầu phát triển. Nhưng…

Có “lạnh” vì chính sách?

Những phân tích trên đã “ngầm” khẳng định, thời của BĐSCN đã “đến”! Vậy, những người trong cuộc sẽ làm gì để nắm bắt cơ hội này? Vận dụng tối đa bối cảnh để bứt lên hay chờ đợi chính sách để tạo hiệu ứng lan tỏa?

Câu hỏi thường trực ấy cũng không dễ giải. Bởi đánh giá về sự ra đời của Nghị định 82, ông Cung cho rằng, so với thị trường, dẫu đã tạo một bước ngoặt lớn, nhưng vẫn là một sự chậm trễ.

Điều này cũng được GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường đồng tình và khẳng định thêm, các vấn đề được quy định tại Nghị định 82 không mới. Điểm mới nằm ở phương thức thực hiện.

Ở góc độ của địa phương, ông Nguyễn Tiến Tài, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh cho rằng, sự chồng chéo quy định và thông tư về quản lý KCN, KCX đang khiến doanh nghiệp lúng túng. Trong khi đó, hành lang pháp lý cho KCN - đô thị - dịch vụ lại chưa có. “Đây là mô hình mới, cần lựa chọn nhà đầu tư công nghiệp. Tuy nhiên, điểm hạn chế của Nghị định 82 là chưa đưa ra cơ chế này”, ông Tài phân tích thêm.

Để thay đổi, ông Trần Minh Hoan, Trưởng ban quản lý KCN tỉnh Nam Định cho rằng, cần xây dựng và ban hành luật về quản lý KCN, KKT. “Tôi mong muốn luật này sớm được ban hành, nhằm giải quyết những vấn đề đang vướng mắc”, ông Hoan đề xuất. Thậm chí, cách thức nhanh nhất, theo ông Nguyễn Tiến Tài, là nghiên cứu đến việc, xây dựng Nghị định 82 thành luật.

Đã gần một năm, Nghị định 82 có hiệu lực. Nhưng cũng chừng đó thời gian, những người trong cuộc vẫn đang chờ đợi các thông tư hướng dẫn. Có ý kiến cho rằng, Nghị định 82 giống như việc mở ra một cánh cửa cho lĩnh vực BĐSCN, nhưng tất cả đều đang hồi hộp chờ xem đằng sau cánh cửa đó là gì? Liệu rằng, sẽ mở ra con đường trải thảm đỏ hay là… một (thậm chí nhiều) cánh cửa khác?

Và với “độ trễ khách quan” của thời gian nghiên cứu, đề xuất, ban hành lấy ý kiến của các bộ, ngành, sau đó là quá trình trình Chính phủ phê duyệt… của các văn bản pháp luật, thị trường BĐSCN liệu có còn giữ được sức nóng như hiện nay? Và liệu, lời nhận định của ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam rằng, “BĐSCN sẽ là xu hướng phát triển chính của thị trường BĐS năm 2019” có thật sự diễn ra?

Nếu có, sức nóng của phân khúc này nên chăng, cần được quyết định bởi cơ chế thị trường thay vì chịu sự chi phối từ mệnh lệnh hành chính, như mong muốn của TS Nguyễn Đình Cung!

HOÀI ANH

Chia sẻ