Thận trọng với đất xen kẹt

THANH TÙNG

Thứ ba, 18/02/2020 - 02:21 PM (GMT+7)
Font Size   |         Print

Người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin nguồn gốc đất trước khi giao dịch. Ảnh: NAM ANH

Thị trường mua bán đất nông nghiệp (đất dịch vụ, ô đất xen kẹt) ở Hà Nội sau vài năm im ắng bắt đầu trở nên nhộn nhịp trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, do thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở khá rắc rối nên người mua nhà ở cần thận trọng với loại hình bất động sản này.

Rủi ro cao

Việc thúc đẩy phát triển các khu đô thị mới, các dự án mở đường khiến nhiều diện tích đất canh tác bị thu hồi, đồng ruộng bị chia cắt tạo nên nhiều khu đất xen kẹt. Tuy chưa trở thành cơn sốt nhưng việc mua bán đất xen kẹt cũng khá nhộn nhịp do phù hợp những người có thu nhập thấp.

Đặc điểm chung của loại đất này là diện tích chỉ từ 30 - 50 m², giá rẻ, mua bán nhanh, dễ dàng, phù hợp những gia đình có nguồn kinh tế eo hẹp, mong muốn sống ở nhà mặt đất. Theo tìm hiểu, những mảnh đất xen kẹt tại các quận nội thành gần như không còn, do đó nhà đầu tư đã dồn về săn đất xen kẹt ở các huyện ngoại thành, đặc biệt là các vùng ven thành phố, những nơi sẽ được quy hoạch lên quận trong vài năm tới như Thanh Trì, Đông Anh, Sóc Sơn… Tùy từng vị trí của mảnh đất xen kẹt mà giá cả dao động từ 5 - 10 triệu đồng, thậm chí có nơi lên tới 20 triệu đồng/m².

Tại quận Hà Đông, đất xen kẹt thuộc các khu vực Yên Nghĩa, Ba La, Phú Lương… được chào bán từ 8 - 15 triệu đồng/m², trong khi giá thị trường của đất thổ cư dao động từ 20 - 25 triệu đồng/m². Đất xen kẹt tại Vĩnh Hưng, Lĩnh Nam (quận Hoàng Mai), có giá bán 15 - 20 triệu đồng/m², đất đã có sổ đỏ khoảng 40 - 50 triệu đồng/m². Phần lớn các mảnh đất xen kẹt được rao bán chỉ có giấy tờ viết tay nhưng những người môi giới luôn khẳng định “trong tương lai có thể chuyển đổi thành đất ở”, được cấp sổ đỏ vì Nhà nước đang rà soát lại các mảnh đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp trong tình trạng xen kẹt giữa khu dân cư để chuyển đổi thành đất ở. Chỉ có điều, khoảng thời gian đó là bao lâu thì chưa rõ.

Anh Nguyễn Văn Thành (quê Thường Tín), hiện sinh sống và làm việc tại Hà Nội cho biết, vì thu nhập không cao, chưa có tiền tích lũy nhiều nên vợ chồng anh đánh liều mua đất xen kẹt. Sau nhiều ngày tìm kiếm trên các diễn đàn bất động sản, anh quyết định mua mảnh đất hơn 30 m², có nhà hai tầng với giá gần một tỷ đồng ở quận Hoàng Mai. “Dù nguồn gốc là đất nông nghiệp nhưng khi mua bán đều có giấy tờ công chứng rõ ràng nên tôi cũng không ngại rủi ro lắm”, anh nói.

Cần có quy định rõ ràng

Lâu nay, loại hình đất xen kẹt tuy không ồn ào gây sốt nhưng dường như luôn có chỗ đứng nhất định trên thị trường. Có lẽ, những ưu điểm như nằm trong khu dân cư, có đầy đủ cơ sở hạ tầng chung quanh, dễ tăng giá, có cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư… đã khiến loại hình bất động sản này nhận được sự quan tâm của nhiều người, dù rủi ro không ít.

Mặc dù Sở Tài nguyên & Môi trường TP Hà Nội đã thông qua điều kiện về chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất xen kẹt sang đất ở (đất thổ cư) có phần thoáng hơn trước, nhưng thực tế còn rất xa vời. Không ít người sau khi mua đất xen kẹt đã không thể xây nhà do không chuyển đổi được mục đích sử dụng đất. Hoặc nếu chuyển đổi thì phải tốn một khoản phí lớn mà những người lao động nghèo khó lòng đáp ứng.

Bên cạnh đó, những loại đất này thường chỉ có giấy tờ giao đất có thời hạn. Vì vậy, khi thực hiện các giao dịch mua bán thường chỉ ở dạng phô-tô và đã qua tay nhiều người. Điều này tạo điều kiện cho nhiều người bán trao tay cùng một mảnh đất xen kẹt cho ba, bốn người. Đến khi phát hiện ra thì người mua phải chịu thiệt vì những giao dịch được thực hiện trong điều kiện không có cam kết rõ ràng cũng như không có tính pháp lý.

Lãnh đạo phường Mỹ Đình 1 (quận Nam Từ Liêm) cho biết, vấn đề quản lý đất xen kẹt rất phức tạp. Đất xen kẹt phần lớn là đất nông nghiệp trước đây, khi thực hiện các dự án còn thừa lại, không thể sản xuất nông nghiệp vì không có hệ thống thủy lợi. Tình trạng người dân cố tình vi phạm xây dựng trên đất xen kẹt thường xuyên xảy ra và khó quản lý. Địa phương cũng đã đề nghị Nhà nước nên sớm có quy định rõ ràng về vấn đề quản lý, sử dụng đất xen kẹt, tạo cơ sở để chính quyền địa phương dễ dàng hơn trong công tác quản lý.

Hiện nay, việc giao dịch các sản phẩm nhà, đất xen kẹt đang làm ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản, mang đến sự rủi ro cao đối với người mua nhà. Chính vì thế, khách hàng phải hết sức thận trọng khi giao dịch. Trong quá trình xác minh, rà soát, đặc biệt là thông tin, nguồn gốc mảnh đất và giấy tờ chứng minh cần có sự tham vấn từ luật sư, chính quyền địa phương để hạn chế những tranh chấp, thiệt hại không đáng có về sau.