Sớm xử lý tồn kho bất động sản

ĐẶNG THÀNH

Chủ nhật, 21/07/2019 - 03:22 PM (GMT+7)
Font Size   |         Print

Các doanh nghiệp bất động sản phải cơ cấu lại sản phẩm, chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường nhà ở có giá vừa túi tiền.

Hiện nay, lượng tồn kho bất động sản (BĐS) trên thị trường còn rất lớn, ảnh hưởng không nhỏ đến mục tiêu xây dựng một thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững, cũng như làm suy giảm “sức khỏe” của các doanh nghiệp (DN) BĐS. Để hạn chế tình trạng này, theo các chuyên gia, DN BĐS cần hết sức quan tâm xử lý lượng BĐS tồn kho đi đôi với xử lý các khoản nợ xấu. Cơ quan quản lý nhà nước cũng cần nâng cao công tác thẩm định năng lực chủ đầu tư (CĐT), thẩm định dự án (DA)… trước khi cấp phép.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến cuối tháng 4-2019, lượng tồn kho BĐS trên cả nước còn khoảng 20.000 tỷ đồng. Con số này đã giảm mạnh so thời điểm quý I-2013, thời điểm tồn kho BĐS lên đến đỉnh điểm với khoảng gần 130.000 tỷ đồng. Như vậy, đến nay, lượng tồn kho BĐS đã giảm khoảng gần 110.000 tỷ đồng, giảm hơn 80% so số ước tính ban đầu.

Về vấn đề tồn kho BĐS, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, không thể phủ nhận việc giải quyết hàng tồn kho BĐS đã có những chuyển biến đáng kể khi có sự vào cuộc tháo gỡ của Chính phủ sau cuộc khủng hoảng “đóng băng” thị trường BĐS giai đoạn 2009 - 2013.

Tuy nhiên, nhận định về số liệu báo cáo tồn kho BĐS hiện nay, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, nó vẫn chưa đánh giá hết vấn đề, nhất là đối với những DN có lượng hàng tồn kho lớn. Con số có thể dẫn đến ngộ nhận là lượng hàng tồn kho BĐS hiện nay còn rất ít, không đáng quan ngại, nhưng có thể lượng hàng tồn kho trong thực tế còn rất lớn và cần đặc biệt quan tâm giải quyết, để bảo đảm thanh khoản và sự phát triển ổn định, lành mạnh của DN và thị trường BĐS.

Dẫn chứng cho sự thiếu đầy đủ thông tin về tồn kho BĐS, ông Lê Hoàng Châu cho biết, cuối năm 2012, thực hiện chỉ đạo của Bộ Xây dựng thì Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh và Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh đã khảo sát 45 DA trong tổng số 1.207 DA BĐS trên địa bàn TP Hồ Chí Minh và chỉ có số liệu thống kê của 36 DA, nên số liệu tổng hợp của TP Hồ Chí Minh và của Bộ Xây dựng chưa phản ánh đầy đủ số lượng hàng tồn kho BĐS tại thời điểm khảo sát năm 2012. Bên cạnh đó, số liệu hàng tồn kho nêu trên đã được Bộ Xây dựng tổng hợp vào đầu năm 2013, chưa được cập nhật, bổ sung trong những năm sau này.

Đáng chú ý, đại diện Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho biết, chỉ riêng số liệu thống kê hàng tồn kho BĐS năm 2018 của 65 DN BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán, thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng (tức đã gấp 10 lần số liệu báo cáo của Bộ Xây dựng). Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; hàng tồn kho do DN chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường và hàng tồn kho do chưa tiêu thụ được…

Có rất nhiều nguyên nhân khiến nhiều DA BĐS “đắp chiếu” không thể thanh lý, chuyển nhượng cho các đối tác mới để tiếp tục triển khai. Một trong những giải pháp cứu các DA đã “chết” là phải có sự tham gia của các DN mạnh về tài chính, năng lực bán hàng chuyên nghiệp… Tuy nhiên, không phải DA “chết” nào cũng có thể được cứu. Bởi có những DA có số nợ vay ngân hàng lớn hơn giá trị DA, những DA đầu tư phân khúc không phù hợp khách hàng ở khu vực đó, trong khi giải pháp chuyển đổi công năng không được cơ quan chức năng cho phép. Có những DA đắp chiếu cả chục năm vẫn chưa có lối ra vì vướng cả tài chính lẫn phân khúc sản phẩm. Một số DA đã dính tai tiếng pháp lý, uy tín CĐT hay chất lượng xuống cấp sau nhiều năm sẽ rất khó giành lại sự quan tâm của người mua. Trong khi, nguồn cung sản phẩm trên thị trường luôn luôn được bổ sung mới, mang lại sự lựa chọn đa dạng cho khách hàng cũng ảnh hưởng phần nào đến khả năng cạnh tranh của DA cũ.

Theo các chuyên gia nhà đầu tư (NĐT) khi muốn mua lại một DA sẽ phải khảo sát xem chi phí đã bỏ ra để thực hiện DA đến thời điểm đó, tổng số khoản nợ, tổng số chi phí sẽ phải bỏ ra để hoàn thành DA và tổng doanh số sẽ thu về. Sau khi tính đếm dòng tiền ra - vào, nếu NĐT thấy có lợi mới mua, ngược lại nếu không hiệu quả họ sẽ không mua, ngay cả với những DA chào bán với giá rất thấp. Điều này cho thấy, để giải quyết được lượng hàng tồn BĐS nằm “chết” trên thị trường thật sự không hề đơn giản.

Về phía các DN, ông Lê Hoàng Châu khuyến nghị, các DN BĐS cần hết sức quan tâm xử lý lượng BĐS tồn kho đi đôi với xử lý các khoản nợ xấu. Trong đó, có giải pháp cơ cấu lại sản phẩm, chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường nhà ở có giá vừa túi tiền; tính toán giảm giá bán, thậm chí chấp nhận cả giải pháp “bán cắt lỗ” để sớm xử lý hàng tồn kho của DN...

Để hạn chế tình trạng các DA BĐS dễ mọc lên nhưng thường “đứt gánh giữa đường”, theo ông Đặng Hùng Võ, các cơ quan quản lý nhà nước cần nâng cao công tác thẩm định năng lực CĐT, thẩm định DA… trước khi cấp phép. Đặc biệt, đối với những DA phê duyệt sai quy hoạch, cấp phép cho CĐT không đủ năng lực, cần có những chế tài xử lý, quy trách nhiệm cho người cấp phép.