“Cuộc chiến” quỹ bảo trì chung cư

Thứ Hai, 24/06/2019, 04:31:01

Tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn khác, không còn xa lạ với tình trạng cư dân bức xúc đòi chủ đầu tư các tòa nhà chung cư bàn giao quỹ bảo trì. Ở Hà Nội, những chung cư “có tiếng” về việc này phải kể đến Westa (quận Hà Đông), Star City (quận Cầu Giấy), Hòa Bình Green City (quận Hai Bà Trưng)… Nhiều cư dân cho biết, đó là việc “cực chẳng đã”. Gốc rễ của vấn đề là người dân đã đóng phí bảo trì khi mua căn hộ, nhưng khi nhiều hạng mục của chung cư xuống cấp thì chủ đầu tư vẫn “ôm” tiền.

Bộ Xây dựng vừa công bố kết quả kiểm tra công tác quản lý nhà nước về quản lý, sử dụng nhà chung cư tại TP Hà Nội. Hiện nay, thành phố có 254 tòa chung cư trong tổng số 492 tòa chung cư thương mại (chiếm 52%), 33 tòa trong tổng số 82 tòa chung cư tái định cư (chiếm 40%) chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị; 39 trường hợp có tranh chấp về kinh phí bảo trì.

Vấn đề quỹ bảo trì chung cư đã được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014. Tiếp đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Bộ Xây dựng có Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Theo quy định, khi mua nhà, khách hàng phải đóng phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ. Số tiền này sau đó phải được chủ đầu tư bàn giao cho ban quản trị chung cư để quản lý, sử dụng. Nhưng trước đó, thông thường chủ đầu tư thu khoản tiền này. Và lình xình, rắc rối nằm ở đây. Nhưng những tranh chấp trong quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, vốn đã tồn tại từ trước khi Luật Nhà ở ra đời, vẫn không vì thế mà nguội đi, thậm chí, tình trạng tranh chấp còn trầm trọng hơn. Năm 2018, UBND thành phố Hà Nội đã yêu cầu 19 chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị, ra quyết định cưỡng chế với hai chủ đầu tư là Vinaconex 3, Sông Đà Thăng Long, nhưng nhiều vụ việc không được xử lý dứt điểm.

Với mức phí bằng 2% giá trị căn hộ, số tiền của quỹ bảo trì chung cư gồm hàng trăm căn hộ không phải là nhỏ. Những chung cư hạng sang, có quy mô lớn, tổng số tiền của quỹ bảo trì một tòa chung cư lên đến hàng chục tỷ đồng. Đây là một trong những nguyên nhân khiến nhiều chủ đầu tư cố tình “ôm” tiền, lờ đi trách nhiệm bàn giao không chịu chi đúng mục đích. Tuy nhiên, cũng có những nguyên nhân khách quan, như nhiều chung cư đi vào vận hành, nhưng người dân không bầu được ban quản trị tòa nhà. Chủ đầu tư có muốn bàn giao quỹ bảo trì, cũng không biết bàn giao quỹ cho ai. Ở Hà Nội hiện có 253 chung cư thương mại và 60 nhà tái định cư chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư để thành lập ban quản trị. Chất lượng hoạt động của ban quản trị cũng là vấn đề. Không ít thành viên trong ban quản trị thiếu hiểu biết chuyên môn, vận hành quỹ không hiệu quả.

Những khúc mắc nêu trên đòi hỏi phải có cách tiếp cận mới trong quản lý, sử dụng quỹ bảo trì. Với những trường hợp chủ đầu tư cố tình chây ỳ, nhiều chuyên gia cho rằng, các cư dân nên giải quyết tranh chấp với chủ đầu tư tại tòa án. Các cơ quan quản lý phải có biện pháp kiên quyết hơn với chủ đầu tư “ôm” quỹ. Bên cạnh đó, cũng cần xem xét điều chỉnh những quy định về mức đóng góp, vận hành quỹ. Thay vì cố định 2% ban đầu và sử dụng trong 20 năm, các cơ quan nên xem xét mức đóng phí bảo trì thấp hơn, nhưng “vòng đời” sử dụng ngắn hơn, khoảng 5 năm để thuận tiện hơn trong công tác quản lý, cũng như để có mức thu phù hợp với biến động của thị trường. Một mô hình khác cũng cần được nghiên cứu là thay vì ban quản trị quản lý quỹ, chủ đầu tư nên phối hợp ban quản trị thuê cơ quan có chuyên môn để quản lý quỹ có hiệu quả. Nếu những khúc mắc không sớm được giải quyết, người dân sống trong chung cư bị chiếm dụng quỹ bảo trì, hoặc quỹ bị sử dụng sai mục đích sẽ luôn bất an. Mâu thuẫn giữa các cư dân và chủ đầu tư sẽ còn tiếp tục phát sinh, ảnh hưởng không nhỏ đến an ninh trật tự trên địa bàn.

ĐẮC SƠN