Đề phòng bong bóng bất động sản

Thứ Sáu, 14/08/2015, 03:38:07
 Font Size:     |        Print
 

Số người thực sự có nhu cầu về nhà ở có thể hy vọng chạm tay vào giấc mơ "an cư" của mình sẽ khó lòng gia tăng. Ảnh: LÂM VĂN TUẤN

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam tiếp tục phục hồi khá mạnh trong sáu tháng đầu năm 2015 ở cả hai đô thị lớn nhất là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Cùng đó, nguồn tín dụng và dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng đang chảy vào lĩnh vực đang khởi sắc này. Dẫu vậy, đã có những dấu hiệu khiến các cơ quan chức năng không thể không tính tới những giải pháp đề phòng, nhằm ngăn chặn tình trạng bong bóng BĐS trước đây.

"Theo cách hiểu thông thường, bong bóng là khi giá BĐS giao dịch tăng đột biến đến một mức giá vô lý hoặc mức giá không bền vững. Mức giá cao thái quá này của thị trường không hề phản ánh mức độ thỏa dụng hay sức mua của người tiêu dùng, kèm theo đó là hiện tượng đầu cơ, đẩy giá lên, và khuyến khích hoạt động đầu cơ".

Thận trọng không thừa

Theo nguồn từ công ty tư vấn BĐS Savills Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2015, số lượng giao dịch trên thị trường BĐS vào khoảng 14.500 căn, tăng 2,5 lần và 2,8 lần so với số lượng giao dịch cùng kỳ năm ngoái ở TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Trong khi đó, nguồn cung về căn hộ tăng trưởng cao nhất trong 5 năm gần đây, số liệu tương ứng ghi nhận thời điểm quý II năm 2015, tăng 24% và 72% theo năm tại hai thành phố này. Với kết quả giao dịch của thị trường trong hai quý liên tiếp năm 2015, những băn khoăn về tái lập bong bóng BĐS có thể xảy ra là hoàn toàn dễ hiểu.

Thậm chí, ngày 3-8-2015, hãng tin Reuter còn nhận định, với số lượng giao dịch trong một tháng bằng cả số lượng giao dịch những năm trước, cùng với các chính sách nhà ở thông thoáng cho Việt kiều, người nước ngoài, động thái trở lại của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam gần đây, thì thị trường sẽ sang một đợt bùng nổ tiếp theo, bất chấp bóng đen của cơn suy thoái trước đó vẫn còn đây.

Dĩ nhiên, cơn hưng phấn của thị trường mang đến niềm vui của hầu hết các thành phần kinh tế, như chủ đầu tư, nhà đầu tư, môi giới BĐS, các ông chủ ngân hàng, sản xuất vật liệu, và đặc biệt các đơn vị chủ quản lĩnh vực BĐS, xây dựng với niềm tự hào thành tích trong tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Nhưng, những cảnh báo hay cứ cho là hù dọa về một thời kỳ bong bóng BĐS cũng không thể đưa thị trường trở lại mức giá năm 2011, hay 2012. Và như thế, số người thực sự có nhu cầu về nhà ở có thể chạm tay vào giấc mơ của mình sẽ khó lòng gia tăng. Hãy cùng xem xét dưới góc độ kinh tế yếu tố nào tạo nên bong bóng BĐS, và nếu có thể yếu tố nào có thể tác động nhiều nhất để có một thị trường phát triển bền vững?

Sức mua đặt trong bài toán cung cầu

Theo chiến lược và kế hoạch về nhà ở 2020 và tầm nhìn 2030, mục tiêu tích nhà ở trên bình quân đầu người đặt ra cho các năm 2015, 2020, và 2030 tương ứng là 22 m2, 25 m2 và 30 m2. Trên thực tế, căn cứ trên số liệu công bố các dự án nhà ở, ngay năm 2015 chúng ta chỉ mới có khoảng 26 triệu m2 sàn nhà ở từ các dự án căn hộ, mới bảo đảm khoảng 16% nhu cầu về nhà ở. Ngay cả khi tăng trưởng nguồn cung được dự báo có tốc độ 24%/năm như đã ghi nhận ở trên, thì chúng ta vẫn ở tình thế lưỡng nan - hoặc không thể đạt các chỉ tiêu m2 nhà ở trên đầu người như đã đề ra hoặc phải đối mặt với thực tế, các dự án nhà ở xây mới chỉ lo được khoảng 20%-25% nhu cầu nhà ở.

Khác với các sản phẩm tiêu dùng khác, lúc lên giá, hoặc lúc hàng hóa khan hiếm, người mua có thể ra quyết định lựa chọn sản phẩm khác thay thế, hoặc đơn giản trì hoãn việc mua sắm. Trong lĩnh vực nhà ở, sản phẩm thay thế tức lựa chọn các dự án khác nhau không phải lúc nào cũng có thể. Còn việc trì hoãn mua sắm, chấp nhận mô hình nhiều thế hệ sinh sống trong cùng căn nhà lại là điều khó có thể chấp nhận ở hoàn cảnh hiện nay. Vậy nên, nhà ở cũng như không khí, ở một khía cạnh nào đó, là mặt hàng đặc biệt không thể không sử dụng.

Xem xét yếu tố đầu cơ

Về lý thuyết, đầu cơ được hiểu là việc mua và nắm giữ chờ việc lên giá mạnh của BĐS. Thị trường BĐS hiện nay, số lượng nhà đầu cơ theo định nghĩa này quá ít bởi nó có tỷ lệ lợi nhuận trên vốn đầu tư thấp hơn nhiều khi tham gia đầu tư thứ cấp, góp vốn hoặc mua sản phẩm đang hình thành. Đơn giản, khi tham gia góp vốn hoặc mua BĐS đang hình thành, nhà đầu tư (hoặc người mua nhà) chỉ phải đóng một phần giá trị căn hộ theo tiến độ xây dựng. Nhưng trong lợi nhuận, nếu có giá lên, thì nhà đầu tư được tính trên tổng giá trị căn hộ. Thí dụ nếu một căn hộ giá trị 2 tỷ đồng, nhưng nếu biến động giá lên 2,2 tỷ đồng/căn thì người đầu tư căn hộ có lợi nhuận 200 triệu đồng, ở tỷ lệ lợi nhuận 10% trên vốn đầu tư. Nhưng nếu cũng nhà đầu tư này tham gia góp vốn, ở giai đoạn đầu tiên, 10% giá trị căn hộ, chỉ 200 triệu đồng, nhưng khi lên giá 22 tỷ đồng/căn thì nhà đầu tư này đã có mức lợi nhuận lên tới 100%. Vậy thì, với mức lợi nhuận như vậy, không chỉ nhà đầu tư cá nhân mong muốn trở thành nhà đầu cơ mà toàn bộ dòng tín dụng có thể trên thị trường đều bị hướng theo nguyên tắc nơi nào hiệu quả nhất nơi đó có dòng tiền.

Đây cũng là cơ sở để có ý kiến cho rằng, góp vốn và đóng tiền theo tiến độ là nguyên nhân chính của bong bóng BĐS. Chúng ta nhanh chóng quên mất chính phát minh này (đóng tiền theo tiến độ) đã giúp huy động nguồn lực toàn dân để có thể có được con số gần 20% người sử dụng nhà ở tại các dự án mới xây dựng giai đoạn qua. Nếu không thực hiện theo hình thức này trong khi chưa tìm ra được hình thức nào thay thế, thì chắc chắn kết quả về nhà ở còn thấp hơn rất nhiều.

Nhưng liệu, nhà đầu tư theo hình thức nêu trên có bị cho là nguyên nhân của việc tạo đầu cơ, đẩy giá lên quá giá trị thực của thị trường, và bong bóng BĐS xuất hiện? Và hình thức nhà đầu tư như trên còn xuất hiện ở thị trường năm 2015 hay không? Câu trả lời vừa có vừa không. "Có" đơn giản vì hai lý do. Một là, không thể có hình thức đầu tư nào hấp dẫn hơn hình thức góp/đóng tiền theo tiến độ. Hai là, trong hoàn cảnh thị trường đầu tư hiện nay, nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức thiếu kênh đầu tư nên dồn về BĐS. Câu trả lời "không" là bởi cung hạn chế trong khi lượng cầu khổng lồ.

Vậy kết cục có bong bóng hay không? Điều này sẽ được quyết định bởi hai lực lượng, một bên là sức cầu thị trường và một bên là bản chất đầu tư vốn. Quan hệ giữa các thành phần trong kinh tế vi mô không còn giúp giải quyết câu hỏi này. Yếu tố vĩ mô, cụ thể chính sách tiền tệ, quyết định bơm và hút tiền như thế nào, tại thời điểm nào của thị trường sẽ quyết định lúc nào và quy mô bong bóng BĐS sẽ xuất hiện.

Thực tiễn cũng như lý thuyết, công cụ kinh tế vĩ mô không đảo ngược được xu hướng phát triển của thị trường trong dài hạn, nhưng có những tác động ổn định làm thị trường phát triển bền vững hơn trong ngắn hạn. Những bài học quản lý vĩ mô giai đoạn 2007-2010 cũng như những thành công và sự tự tin trong điều hành tín dụng năm 2013-2014 chắc sẽ giúp chúng ta vừa tránh được việc tham gia bơm thổi bong bóng mà tập trung xây dựng một thị trường BĐS vững chắc, ngôi nhà của tất cả thành phần kinh tế xã hội.

TRẦN NHƯ TRUNG